Ипотека: вчера, сегодня, завтра

Геворк Петросян:

Ипотека: вчера, сегодня, завтра

PanARMENIAN.Net - Интервью с Начальником Управления кредитования и инвестиций ЗАО «Арэксимбанк-группа Газпромбанка» Геворком Петросяном.
В начале года «Арэксимбанк-группа Газпромбанка» декларировал свои намерения уделить особое внимание ипотечному кредитованию. Предполагалось, что на развитие ипотеки в 2011 году банк направит порядка $6,0 млн.
Наш банк уже несколько лет активно работает на рынке ипотечного кредитования. Мы придерживаемся того мнения, что банк не должен дистанцировать себя от какого-либо из видов банковского бизнеса, а кредитный портфель должен быть диверсифицирован. На сегодня банк является участником ипотечной программы немецкого банка KfW, Национальной Ипотечной программы и госпрограммы «Доступное жилье молодым семьям». Если в 2010 году объем ипотечного кредитного портфеля составлял $ 2,5 млн, то в 2011 году эта сумма увеличилась до $6,0 млн, а в 2012 мы планируем увеличить ипотечный портфель еще на $7,5 млн., тем более, что применяемые в банке стандарты и параметры позволяют держать качество данного портфеля на достаточно здоровом уровне.

Как финансовый кризис отражается на рынке жилья и на ипотеке?
Всем известно, что относительно высокий спрос на рынке жилья продолжался вплоть до прихода в Армению первой волны глобального кризиса, т.е. до 2008 года. До этого строительство в стране характеризовалось двузначными цифрами темпов роста, что обеспечивало внушительный рост данной отрасли в ВВП. Но рынок жилья очень чутко реагирует на все происходящие изменения в экономике. С 2009 года ситуация кардинально изменилась, частное жилищное строительство резко сократилось, а цены на жилье стали снижаться. По данным наших аналитиков, в сентябре текущего года по средневзвешенному курсу валют цена 1 квадратного метра столичных квартир составила $689, снизившись за год на $55. Снижению цен способствовало много факторов. Это, прежде всего, инфляция, приведшая к заметному подорожанию жизни, падение потребительского спроса, отток населения и т.д. И по сей день рынок жилья не восстановился. Что касается ответа на ваш вопрос, то могу сказать следующее: если европейский долговой кризис обернется кризисом для России, то уменьшатся поступления частных трансфертов в нашу республику (от которых наша страна в сильной зависимости), снизятся темпы роста экономики, соответственно сократятся доходы населения и это, конечно, повлияет на общую картину рынка ипотеки. Хотя я не думаю, что вторая волна мирового финансового кризиса даст тот же эффект, что и в 2008-2009 годах. Тогда ситуация была несколько иной, да и стоимость жилья была все-таки сильно завышена и только сейчас постепенно приобретает реальные очертания. Кроме этого объемы выданной ипотеки по-прежнему очень малы, так что обвального падения цен на жилье или массового выброса квартир на рынок, думаю, не будет.

Почему в Армении ставки по ипотеке выше, чем на Западе?
На Западе ставки по ипотеке напрямую зависят от уровня инфляции в стране. Инфляция в странах Центральной и Восточной Европы сегодня составляет около 2% годовых, а средняя ставка по ипотеке – около 5% в европейской валюте. В странах Западной Европы стоимость кредитов на недвижимость еще дешевле в силу высокой остроты конкуренции. У нас ситуация несколько иная. Во-первых, средства, которые привлекают местные банки значительно дороже. Во-вторых, в отличие от западноевропейских стран Армения пока еще остается страной с большими рисками, что тоже влияет на стоимость заемных средств.

Покупка недвижимости в кредит обычно требует «стартового капитала». За рубежом в ипотечном кредитовании сложился вполне отлаженный механизм: чем крупнее первоначальный взнос за квадратные метры, тем более выгодную процентную ставку ему назначает банк. И наоборот: чем менее значителен процент первоначального взноса, тем выше будет банковская ставка. У нас в Армении эта практика не действует и размер первоначального взноса не влияет на процентную ставку по кредиту. Какими на Ваш взгляд должны быть оптимальные условия кредитования ипотеки?
Первоначальный взнос до 30%, срок – 15 лет, процентная ставка – от 10 до 14% годовых в зависимости от валюты кредита. На мой взгляд, на текущий момент это лучший вариант для нашего рынка.

Какие сегодня существуют льготы по ипотеке?
На сегодня государство оказывает поддержку пока только в рамках целевой программы «Доступное жилье молодым семьям». Если семья стоит на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий, а членами семьи являются супруги, суммарный возраст которых не превышает 60 лет, то государство берет на себя оплату 2% (в Ереване) – 4% (в регионах) от 10,5%, по которым банк дает кредит. Таким образом, молодой семье ипотечный кредит обходится в 6,5% - 8,5%. В нашем банке этой программой воспользовалось уже 11 молодых семей.

В других странах при кредитовании по ипотеке часто применяется плавающая ставка. У нас все ставки по кредитам фиксированы.
Действительно, на Западе, да и в России существуют ипотечные продукты с комбинированной ставкой. Это значит, что банк предлагает клиенту определенное время платить по фиксированной ставке, а далее — по плавающей. Такие кредиты очень выгодны для тех, кто точно знает, что сможет быстро осуществить досрочное погашение. А для ипотечного продукта экономия по ставке очень важна, поскольку речь здесь идет о серьезных суммах. В Армении такой практики нет. Самим клиентам это пока не выгодно, они понимают, что в долгосрочной перспективе плавающая ставка кредита несет для них высокие риски.

Зачем ипотечному заемщику страховать свою жизнь?
Страхование жизни традиционно предлагается страховщиками и выгодно всем сторонам кредитного договора, поскольку позволяет избежать многих проблем и рисков.

Как правило, ипотечный кредит оформляется на достаточно длительный срок. В течение этого времени в жизни заемщика может многое измениться. Несчастный случай, болезнь или травма могут привести к тому, что заемщик окажется нетрудоспособным – временно или даже постоянно. В такой ситуации почти неизбежно снизится уровень его дохода, следовательно, ухудшится и платежеспособность. А страховой полис гарантирует своевременное погашение обязательств перед банком и облегчает заемщику долговое бремя на период выздоровления. То есть риск того, что заемщику придется продавать заложенное жилье, чтобы расплатиться с банком по кредиту, сводится к минимуму. Рассмотрим самый пессимистический сценарий – смерть заемщика. В этом случае ответственность за погашение кредита ложится на плечи его наследников и может стать для них непосильной ношей.

При наличии же соответствующего полиса, покрывающего риски, подобные проблемы решает уже страховая компания: она расплачивается с банком по кредиту своего клиента. Для кредитора выплата страховой компании по страховому случаю – более быстрый и предпочтительный способ возврата выданных заемных средств, нежели продажа заложенного имущества с торгов. При наличии страхования жизни заемщик может быть уверен в том, что в случае серьезных проблем со здоровьем он получит финансовую компенсацию и помощь в обслуживании долга. Банк, со своей стороны, также получает дополнительные гарантии возврата кредитных средств.

Кому сегодня доступны ипотечные кредиты? Нарисуйте портрет сегодняшнего ипотечного заемщика. Род деятельности, возраст, семейное положение и т.д.
Прежде чем нарисовать портрет среднестатистического заемщика, определимся с количеством граждан, которые теоретически могут купить квартиру в кредит. В Армении ипотеку пока могут себе позволить только 10% граждан. Самые распространенные причины, почему люди идут на это шаг,- это покупка собственного жилья и желание улучшить уже существующие жилищные условия. В первом случае заемщики – это, как правило, люди, у которых есть 30% от общей суммы квартиры, они получают стабильный заработок, позволяющий им своевременно погашать долг. Таких заемщиков у нас в банке порядка 75-80% от общего числа заявок. Во втором случае, возможности людей несколько выше, так как для первоначального взноса они располагают большей стартовой суммой, они уже продали старое жилье, и берут у банка лишь недостающую для приобретения более качественной квартиры сумму. Что касается портрета среднестатистического современного ипотечного клиента, то чаще всего это мужчина в возрасте 35-45 лет с высшим или средним специальным образованием, проживающий в Ереване. Вообще, что касается географии, то по объемам выданных кредитов лидирует, конечно, Ереван - в среднем, 70% от общей суммы выданных банком кредитов. Среди регионов лидируют Ширакский и Лорийский регионы.