Հիփոթեք` երեկ, այսօր և վաղը

Բանկը տարիներ շարունակ ակտիվ գործունեություն է ծավալում հիփոթեքային վարկավորման շուկայում: Մեր կարծիքով բանկը չպետք է հրաժարվի բանկային բիզնեսի որևէ տեսակից, և վարկային պորտֆելը պետք է լինի դիվերսիֆիկացված: Այսօրվա դրությամբ բանկը հանդիսանում է գերմանական KfW բանկի հիփոթեքային ծրագրի, Ազգային հիփոթեքային ծրագրի, ինչպես նաև «Երիտասարդ ընտանիքին` մատչելի բնակարան» պետական ծրագրի մասնակիցը: Եթե 2010 թվականին հիփոթեքային վարկային պորտֆելը կազմում էր 2,5 մլն ԱՄՆ դոլար, ապա 2011 թվականին այն ավելացվել է մինչև 6,0 մլն ԱՄՆ դոլար, իսկ 2012թ-ին մտադիր ենք ավելացնել ևս 7,5 մլն ԱՄՆ դոլարով: Ընդ որում` բանկում գործող ստանդարտներն ու չափանիշները թույլ են տալիս պահպանել տվյալ պորտֆելի որակը բավականին բարձր մակարդակի վրա:

Բոլորին հայտնի է, որ բնակարանային շուկայում տիրող համեմատաբար բարձր պահանջարկը պահպանվեց մինչև 2008 թվականին Հայաստանում համաշխարհային ճգնաժամի առաջին ալիքի տարածումը: Մինչ այդ երկրի շինարարության աճի տեմպերը բնորոշվում էին երկնիշ թվերով` ապահովելով տվյալ ոլորտի զգալի աճ ՀՆԱ-ի ցուցանիշներում: Բնակարանային շուկան շատ զգայուն է տնտեսության փոփոխություններին: 2009թ-ից սկսած իրավիճակը փոխվեց. մասնավոր շինարարությունը կտրուկ կրճատվեց, իսկ տների գները սկսեցին իջնել: Վերլուծությունների համաձայն` ընթացիկ տարվա սեպտեմբերին արժույթի միջին կշռված փոխարժեքով մայրաքաղաքի բնակարանների 1 քառակուսի մետրի արժեքը կազմել է 689 ԱՄՆ դոլար` տարվա ընթացքում նվազելով 55 ԱՄՆ դոլարով»: Գների իջեցմանը նպաստեցին մի շարք գործոններ: Դա առաջին հերթին գնաճն է, որը հանգեցրեց կյանքի թանկացմանը, սպառողական պահանջարկի անկումը, բնակչության արտահոսքը և այլն, որոնց պատճառով էլ բնակարանային շուկան մինչև այսօր վերականգնված չէ: Ինչ վերաբերում է Ձեր հարցին, նշեմ, որ եվրոպական դեֆոլտի պատճառով Ռուսաստանում ճգնաժամ առաջանալու դեպքում նվազելու է նաև դեպի մեր հանրապետություն իրականացվող մասնավոր փոխանցումների թիվը (որից մեր երկիրը մեծ կախվածություն ունի), նվազելու են տնտեսության աճի տեմպերը, համապատասխանաբար կրճատվելու է բնակչության եկամուտը, և այս ամենը բացասաբար կազդի հիփոթեքային շուկայի ընդհանուր նկարագրի վրա: Չեմ կարծում, որ համաշխարհային ճգնաժամի երկրորդ ալիքը կունենա նույն ազդեցությունը, ինչպես 2008-2009 թվականներին: Այդ ժամանակ իրավիճակն այլ էր, բնակարանների գները անչափ բարձր էին, և միայն հիմա է այն աստիճանաբար կարգավորվում: Բացի այդ, տրամադրված հիփոթեքային վարկերի ծավալը դեռ բավականին փոքր է, ուստի բնակարանների գների կտրուկ իջեցում կամ շուկայական առաջարկ կարծում եմ` տեղի չի ունենա:

Արևմուտքում հիփոթեքի տոկոսադրույքը ուղղակիորեն պայմանավորված է տվյալ երկրի գնաճի մակարդակից: Կենտրոնական և Արևելյան Եվրոպայում այն կազմում է տարեկան մոտ 2%, իսկ հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքը` մոտ 5%` արտահայտված եվրոպական արժույթով: Արևմտյան Եվրոպայում անշարժ գույքի ձեռքբերման վարկերի արժեքն ավելի ցածր է` բարձր մրցակցության շնորհիվ: Մեզ մոտ իրավիճակն այլ է: Առաջինը` տեղական բանկերի կողմից ներգրավվող միջոցները զգալիորեն թանկ են: Երկրորդը` ի տարբերություն արևմտաեվրոպական երկրների` Հայաստանը դեռ մնում է բարձր ռիսկայնության երկիր, որը նույնպես ազդում է ներգրավվող միջոցների արժեքի վրա:

Կանխավճար` մինչև 30%, ժամկետ` – 15 տարի, տոկոսադրույք` – 10%-ից 14% տարեկան տոկոսադրույք` կախված վարկի արժույթից: Իմ կարծիքով, այն ներկայիս շուկայի լավագույն պայմանն է:

«Երիտասարդ ընտանիքին` մատչելի բնակարան» ծրագիրը պետության կողմից ձեռնարկված միակ ծրագիրն է, որի նպատակն է պետական աջակցություն ցուցաբերել բնակարանային պայմանների բարելավման կարիք ունեցող երիտասարդ ընտանիքներին, որտեղ ամուսինների տարիքային գումարը չի գերազանցում 60-ը, ապա պետությունը սուբսիդավորում է 10,5% վարկի անվանական տոկոսադրույքի 2%-ից (Երևանում) – 4%-ը (մարզերում): Այսպիսով` երիտասարդ ընտանիքի հիփոթեքային վարկի տարեկան տոկոսադրույքը կազմում է 6,5%-8,5%: Մեր բանկում տվյալ ծրագրից արդեն օգտվել է 11 երիտասարդ ընտանիք:

Իրոք` Արևմուտքում և Ռուսաստանում գործում են համակցված տոկոսադրույքներով հիփոթեքային պրոդուկտներ, համաձայն որի բանկը իր հաճախորդին առաջարկում է որոշակի ժամանակ վճարել ֆիքսված, իսկ հետագայում` լողացող տոկոսադրույքով: Այդպիսի վարկերը շահավետ են նրանց համար, ովքեր համոզված են, որ կարող են իրականացնել վարկի վաղաժամկետ մարում: Ցանկացած հիփոթեքային պրոդուկտի համար կարևոր է տոկոսադրույքի տնտեսումը, քանի որ այստեղ խոսքը գնում է մեծ գումարների մասին: Հայաստանում նման պրակտիկա չկա: Հաճախորդներին դա նույնպես ձեռնտու չէ` ենթադրելով, որ իր երկարաժամկետ հեռանկարում վարկի լողացող տոկոսադրույքը բարձր ռիսկ է պարունակում:

Կյանքի ապահովագրությունը ավանդապես առաջարկվում է ապահովագրողների կողմից և ձեռնտու է վարկային պայմանագրի բոլոր կողմերին, որը թույլ է տալիս զերծ մնալ մի շարք խնդիրներից ու ռիսկերից:

Որպես կանոն, հիփոթեքային վարկը տրամադրվում է երկար ժամկետով, որի ընթացքում վարկառուի կյանքում կարող են տեղի ունենալ փոփոխություններ, այն է` դժբախտ պատահար, հիվանդություն կամ վնասվածք` հանգեցնելով վերջինիս անաշխատունակությանը` ժամանակավոր կամ մշտական: Նման իրավիճակում անխուսափելի է վարկառուի եկամտի նվազումը, հետևաբար` նաև վճարունակությունը: Մինչդեռ ապահովագրական պոլիսը երաշխավորում է բանկի նկատմամբ պարտավորությունների ժամանակին մարումը և թեթևացնում է վարկառուի` իր առողջացման ընթացքում պարտավորության բեռը: Այսպիսով` վարկառուի վարկի ապահովման միջոց հանդիսացող բնակարանի վաճառքի ռիսկը հասնում է նվազագույնի: Դիտարկենք ամենավատատեսական սցենարը` վարկառուի մահը: Այս դեպքում վարկի ամբողջ պատասխանատվությունը դրվում է վերջինիս ժառանգների ուսերին և կարող է մեծ բեռ դառնալ նրանց համար:

Համապատասխան պոլիսի առկայության դեպքում վարկային պարտավորությունները ստանձնում է ապահովագրական ընկերությունը: Վարկատուի համար ապահովագրական դեպքի վճարումը ապահովագրական ընկերության կողմից` դա տրամադրված միջոցների ետ վերադարձի ամենաարագ և նախընտրելի եղանակն է, քան գրավադրված գույքի վաճառքը աճուրդից: Կյանքի ապահովագրության դեպքում վարկառուն կարող է վստահ լինել, որ առողջական լուրջ խնդիրների դեպքում կստանա ֆինանսական փոխհատուցում և աջակցություն` ստանձնած պարտավորության մասով: Բանկը նույնպես ստանում է վարկի գումարի վերադարձման լրացուցիչ երաշխիքներ:

Նախքան միջին վիճակագրական վարկառուին բնութագրելը որոշենք այն քաղաքացիների թիվը, ովքեր տեսականորեն կարող են գնել բնակարան հիփոթեքով: Հայաստանում հիփոթեք կարող է ձեռք բերել բնակչության միայն 10%-ը: Այդ քայլին գնալու ամենահայտնի պատճառները` դա սեփական բնակարանի գնումն է և գոյություն ունեցող բնակարանային պայմանների բարելավման ցանկությունը: Առաջին դեպքում` դա այն վարկառուներն են, ովքեր ունեն բնակարանի ընդհանուր արժեքի 30%-ը, ունեն կայուն եկամուտ, որը թույլ է տալիս ժամանակին մարել վարկային պարտավորությունը: Մեր բանկում նման վարկառուների թիվը կազմում է հայտերի ընդհանուր թվի 75-80%-ը: Երկրորդ դեպքում վարկառուի հնարավորություններն ավելի մեծ են, քանի որ կանխավճարն ավելի մեծ է, արդեն վաճառել են հին բնակարանը և բանկից վերցնում են միայն ավելի որակյալ բնակարանի գնման համար պակասող գումարը: Ինչ վերաբերում է ժամանակակաից հիփոթեքային վարկառուի բնութագրին` նշեմ, որ դա հիմնականում բարձրագույն կամ միջին մասնագիտական կրթությամբ, Երևանում բնակվող 35-45 տարեկան տղամարդիկ են: Իր աշխարհագրությամբ տրամադրված վարկերի ծավալով առաջին տեղում է, իհարկե, Երևանը` միջինը 70%, իսկ մարզերից` Շիրակն ու Լոռին: